二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房以及限价房。传统的二手房买卖大都经过房产中介，需要交付一定的中介费用。
以下是二手房买卖的流程及一些常见问题。
一、二手房买卖流程
购房资格核验（住宅类）—–网签合同—–地税部门核定契税—–房屋发证大厅办理房屋所有权证
看房—–查档—–签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（上海市统一格式合同），支付定金给中介公司—–卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务—–资金监管及贷款申请：买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司）—–赎楼—–房屋过户—–买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证—–交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
二、房屋买卖合同签订时需要注意的法律问题
合同的审查：
（一）合同的主体：
买卖合同由买卖双方签订，在合同签订之前，对合同相对方的主体的审查尤为重要。
审查的方向主要在：
1.合同相对方是否真实存在、是否具体确定？
2.合同相对方支付能力如何？是否存在重大隐患？
购房人张某从房东童某处购买位于普陀区某地的二手商品房，总价1000万元，签订房产买卖合同后，购房人张某支付了首付款300万元，在办理交房、过户的过程中，房东童某经常爽约，引起了购房人张某的警觉。购房人张某遂委托律师审查该房产交易。通过“全国法院被执行人信息查询”和“中国裁判文书网”查询，得知房东童某已经被宁波市中级人民法院列入被执行人名单，负债额高达5500万元。
上述案例突出了另外一个关于合同主体的问题：合同相对方的支付能力如何？有无重大隐患？
在该案例中，在房屋变更登记之前仍属于房东童某，宁波市中级人民法院随时可能对该房屋进行司法查封。如果该房屋被司法查封，购房人张某已经支付的首付款很可能无法要回，并且涉案房屋需进行拍卖，最终的结局就是：购房人张某300万元首付款无法要回，房屋被拍卖所得款项被其他债权人瓜分。
解决方法：
针对重大合同，在“全国法院被执行人信息查询”（http://zhixing.court.gov.cn/search/）和“中国裁判文书网” （http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/）进行检索核实。
（二）定金和订金
定金和订金分别具有特定的含义，举例说明：
- 如果客户向公司购买一台价格10万元的货物，签订合同后支付了2万元“定金”。后来，客户因自身原因决定不再购买该货物，此时，公司可没收客户已交付的2万元“定金”。相反，如果公司因自身原因不再向客户出售该货物，此时，公司须向客户双倍返还定金，也就是须向客户支付4万元。
- 如果客户向公司购买一批价格10万元的货物，签订合同后支付了2万元“订金”。后来，客户因自身原因决定不再购买该货物，此时，公司不能没收客户支付的2万元订金，如合同中没有针对违约责任的其他约定，公司只能退还2万元订金。
二手房合同中一般为定金，需要注意。
（三）违约金的设置
违约金设置并非越高越好，延迟一天的违约金一般不超过合同总额的千分之一，违约金总额一般不超过合同总额的20%。
如对方出现迟延交房、迟延付款情况的，根据情况采取不同措施，以维护我方合法权益。
三、房屋买卖常见的几种违约情况
案例一：房屋买卖居间合同签订后未签订正式合同，也未网签，一方是否可以解除合同？—–董某买房案
本案争议焦点：
该居间合同是否应认定为主合同，居间合同的成立是否应视为主合同的成立？本案中我们是否应认定当事人双方已经签订了房屋买卖合同？—–其中，居间合同中并未约定当事人双方的房屋交付时间，对方主张为三年以后交付，我方主张即时交付。
解除合同是因何方违约而导致的—–买卖双方均有违约情况
判决结果：
驳回董某的诉讼要求
判决依据：
案件分析：买卖双方在房屋买卖过程中可能签订很多的合同，包括《居间合同》、《房屋买卖合同》和其他补充协议。在此种情况下，如卖方违约，该如何判断该合同是否可以及时履行？关键就是看买卖双方所签订的合同能否认定为双方已经签订了房屋买卖合同。如该合同的主要条款已经具备了买卖合同的构成要件，则认定为双方已经实际成立房屋买卖合同。如反之，则认为双方房屋买卖合同关系并未成立。
案例二：房屋买卖合同签订后一方违约，守约方要求继续履行合同，该合同是否应该继续履行？——林某买房案
争议焦点
房屋为婚后共同财产，一方未签字，该合同是否生效？—-有效
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
执行中注意问题：
是否申请执行，还是私下解封过户？——-一定要申请执行，私下解封可能会导致被告私自过户，会极大的损害原告的利益。
判决结果：
判令原被告继续履行合同
案例分析：
买卖双方签订《房屋买卖合同》、《上海市房屋买卖合同》，该合同均系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已经依约履行付款义务，被告毁约，不再卖房给原告。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应继续履行合同。
房屋买卖中户口迁移的问题：
根据上海市高级人民法院文件精神，户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围，不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同，买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样，势必影响了买受人的权益。因此，为了使出卖人在房屋买卖交易完成后，及时迁移户口，往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口，则每延期一天，按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来，出卖人从经济角度考虑，大都能按合同规定时间将户口迁移，以免被追溯违约金。
以上为房屋买卖合同中的一些问题，实践中的问题千变万化，欢迎大家共同学习探讨。
